文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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