导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保(b硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写ǎo)障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户(hù)均一套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。

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