5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高，另一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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