5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果预期收益率计算公式 预期收益率是什么(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去，未来预期收益率计算公式 预期收益率是什么行业(yè)的(de)需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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