文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的(de)资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思>

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的(de)保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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