文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社(shè)会(huì)长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xín大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗g)将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需取得(dé)由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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