“现在(zài)的房(fáng)地(dì)产很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)像过去十年的(de)系(xì)统性行情。”思(sī)睿集团合(hé)伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加明(míng)显，让(ràng)机构和投资者的关注(zhù)度(dù)从板块向单个标的转移。上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无(wú)论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是(shì)反(fǎn)复地杀到了底部，再往下的(de)空间已经不大了。

　　三道(dào)红线等指(zhǐ)标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么(me)如(rú)何(hé)寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道(dào)中进行选择(zé)，需要非常小心，避免选(xuǎn)了(le)半(bàn)天，标(biāo)的公(gōng)司出现爆雷的(de)情况(kuàng)。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满(mǎn)足以下(xià)三个基(jī)准：有大的(de)国资背(bèi)景的、杠杆率较低(dī)的、此前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房地产的开发资(zī)金来源，可以发(fā)现，其(qí)实银行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资(zī)金(jīn)来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较(jiào)一(yī)般。再关注一下，哪些(xiē)房(fáng)企能从银行(xíng)拿到钱(qián)，其实主(zhǔ)要(yào)还是那(nà)些有国企背(bèi)景(jǐng)的(de)房企(qǐ)，民营房(fáng)企相对比较困难(nán)，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销(xiāo)售，还是融资等各个方面都非(fēi)常明显(xiǎn)。现在有国资背景的房企在(zài)资本(běn)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现相对(duì)较好，但没有(yǒu)国(guó)资背景(jǐng)的民营(yíng)房企股价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房(fáng)地(dì)产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优势(shì)，更具体一点，就是它的(de)净借贷水平(píng)（净负债率）是不(bù)是行业内的最(zuì)低水平；利润率是(shì)不是行业内(nèi)最高的；融资成本是否是行业(yè)内(nèi)最低的；建(jiàn)安成本是(shì)否(fǒu)也是(shì)业(yè)内最低的；这些都是我们看重(zhòng)的一(yī)家房企(qǐ)的(de)综合(hé)成本(běn)。

　　需(xū)要注(zhù)意的(de)是(shì)，能(néng)够同(tóng)时(shí)满足上述条件的房企并不(bù)多。即便是(shì)在国央企中，仍有部分(fēn)房企(qǐ)出现了(le)“三(sān)道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有(yǒu)逐渐恶化的(de)趋势。以(yǐ)A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年(nián)末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交地产、中国武夷等(děng)国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投(tóu)发展、光明地产(chǎn)、云南(nán)城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股(gǔ)等国央企(qǐ)房企也(yě)踩了(le)“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需(xū)警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便(biàn)是(shì)有着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其财(cái)务指标称得上(shàng)完全健康的仍是少数。而更加(jiā)值得注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这无疑又(yòu)进一步考验(yàn)着国央企的(de)资金(jīn)链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速(sù)度的张(zhāng)弛(chí)有度尤为重要，节(jié)奏把握准确(què)，有助于(yú)房(fáng)企储备(bèi)优质“弹药”；但(dàn)过(guò)于乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的(de)一家(jiā)房企进(jìn)行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没有(yǒu)增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开(kāi)始(shǐ)在一线城市进行大举拿地，净负债(zhài)率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之一(yī)。与此同时(shí)，该房(fáng)企新购入地块(kuài)也实现了快(kuài)速的(de)开盘(pán)利用(yòng)率，预计(jì)今年(nián)会有更(gèng)多的楼盘入市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在一线城市，另外一(yī)半也主要集中在强二线和(hé)二(èr)线城(chéng)市；另一(yī)方面，它的扩(kuò)张(zhāng)是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速(sù)度让(ràng)人感觉(jué)又回到(dào)了2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说(shuō)看到了2016狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字年(nián)～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到(dào)机会时要出手(shǒu)，但出手(shǒu)的章法(fǎ)仍要(yào)小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场没有想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那(nà)么(me)如何来衡量一家房企的扩张速(sù)度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要还是(shì)看房企的净(jìng)负(fù)债率水平，在我(wǒ)看来，这(zhè)个(gè)比(bǐ)例如果超(chāo)过60％，就(jiù)是(shì)扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标准要(yào)比“三道红线(xiàn)”对(duì)房企的净负债率要求不得高于100％要(yào)更(gèng)加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)复(fù)苏速度(dù)并没有(yǒu)那(nà)么(me)快，所(suǒ)以要(yào)规避公(gōng)司净(jìng)负债(zhài)率提高到一个(gè)比较(jiào)危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交(jiāo)地(dì)产、中国金茂、华发(fā)股(gǔ)份、越(yuè)秀(xiù)地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负(fù)债(zhài)率都在(zài)60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持(chí)续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是(shì)，华润(rùn)置地(dì)、中(zhōng)国海外(wài)发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖(hú)集(jí)团等房企(qǐ)在践(jiàn)行较积(jī)极的拿地策略(lüè)的(de)同(tóng)时，也较好地(dì)控(kòng)制(zhì)了公司(sī)的扩张(zhāng)速度与净负(fù)债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们(men)是以同(tóng)一筛选标准来看(kàn)国央企与民营房企，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融资(zī)成本更低，融资渠道也(yě)更顺畅，能够(gòu)做到(dào)想融就融，这样，国央企自(zì)然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但这也(yě)并不意味着，民营企业中就没有“黑(hēi)马”的(de)存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民(mín)营房企同样(yàng)受到机构的青(qīng)睐。比如，根据(jù)2023年一季报，滨(bīn)江(jiāng)集团的十大流通股(gǔ)东中新进(jìn)了(le)“中国工商银行股份有(yǒu)限公司－景顺长城(chéng)中国回报(bào)灵活配置混合(hé)型(xíng)证券投资(zī)基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私募珠海(hǎi)阿巴(bā)马(mǎ)资产(chǎn)管理有限公(gōng)司就长期持有滨江集(jí)团。根(gēn)据一季报，该(gāi)资产公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通(tōng)A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和(hé)其自身的(de)基(jī)本(běn)面表现存(cún)在一定关系。2020年以来(lái)的近三年(nián)时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本(běn)土(tǔ)房企的滨江集(jí)团(tuán)仍是表(biǎo)现出较强的(de)韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维(wéi)度都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集(jí)团扣非归(guī)母净利润(rùn)依次为21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集团(tuán)更是(shì)实现了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续(xù)增长，和(hé)滨(bīn)江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年(nián)年(nián)报，滨(bīn)江集团有近(jìn)七成(chéng)营收来(lái)自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重只占(zhàn)到近六成。近(jìn)三(sān)年持续稳居(jū)杭(háng)州房企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团(tuán)在(zài)杭州的土储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭(háng)州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集团的(de)房企排名(míng)迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数(shù)据，2023年前4月(yuè)，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江(jiāng)集团股(gǔ)价翻(fān)了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来多(duō)家(jiā)机(jī)构的集中调研。滨江集团发(fā)布公告表示，公(gōng)司于5月10日接(jiē)受了信达(dá)证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新(xīn)华养老等18家机(jī)构调(diào)研。

　　产业链布(bù)局重(zhòng)点移(yí)至存(cún)量赛道

　　机构(gòu)在下游家(jiā)纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而下游应用行业主要包(bāo)括中介服务、家用电器、物(wù)业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开(kāi)发环节与上游材料端息息相关，新盘(pán)开工不足导致上游不被看好，机构寻(xún)觅个股(gǔ)阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所(suǒ)以对地产产业(yè)链(liàn)，尤其是(shì)偏消(xiāo)费属性的(de)家装家居领域，我们相对看(kàn)好，因为(wèi)居(jū)民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随着时(shí)间的增加(jiā)，内装更新的需求也会越来越(yuè)多。美国过(guò)去的数据(jù)充分(fēn)说(shuō)明(míng)了这一点(diǎn)，在新房(fáng)销售见顶之后，家具消费的增长却(què)一直都很好。对于(yú)地产产业链(liàn)，我们相(xiāng)对看好和(hé)内装相关的行业，例如消费(fèi)建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细分中相(xiāng)关赛道龙头年内表现的(d狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字e)统计，目前暂居前两位的(de)都是来自家纺赛道(dào)的公司，它们(men)分别是富(fù)安娜(nà)和水星(xīng)家纺(fǎng)，特(tè)别是前者(zhě)在月线连收七根阳线(xiàn)的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨幅(fú)已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠(mián)家居(jū)、生活类产品(pǐn)的(de)研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季(jì)度报告显示，报告期(qī)内，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报的十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，能够发(fā)现该股(gǔ)早(zǎo)已成(chéng)为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价(jià)值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价(jià)值和私募的明河2016，都(dōu)在(zài)其中出(chū)现，占据了半壁江山。需要强调的(de)是，中欧的两只基(jī)金都是(shì)价值(zhí)派基金经理(lǐ)曹名长(zhǎng)在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产(chǎn)业(yè)链股票还(hái)有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的家居板块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉(chén)寂，不过好(hǎo)在困境反转(zhuǎn)露出曙光(guāng)，家居板块中年(nián)内表现最好(hǎo)的是志邦(bāng)家居。同一(yī)时间段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无(wú)论是营收还是(shì)归母净利润，公司都实现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策略(lüè)优选和广发安宏回(huí)报均增加了持(chí)股，而这两只产品也成(chéng)为(wèi)志邦家居十大流通股(gǔ)股东(dōng)中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是(shì)，他似乎(hū)对于(yú)定(dìng)制家居类标的情(qíng)有(yǒu)独钟(zhōng)，在另一家赛道(dào)公司金牌(pái)橱柜中，他(tā)管理的全部三(sān)只产品均登榜十大流通(tōng)股股东，其(qí)也成为他的(de)独门(mén)重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下(xià)游的物业股(gǔ)也(yě)越(yuè)来越被机构所(suǒ)青(qīng)睐(lài)，不过这类标的(de)大多在香(xiāng)港上(shàng)市，如何(hé)选择(zé)成为(wèi)难题(tí)。对此，前(qián)述上海公募基金经理举例分(fēn)析：“物业服务不是一个高毛利(lì)的(de)行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务(wù)为例，它在(zài)中高端(duān)楼(lóu)盘占比是比较高的，每(měi)年到期的合(hé)同里提(tí)价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项目(mù)到期之后，经过两三轮合同周期还(hái)能(néng)做到(dào)产(chǎn)品提价。”

　　“行(xíng)业(yè)里真(zhēn)正能做到产品(pǐn)提(tí)价的公司很(hěn)少(shǎo)，因为物业公(gōng)司(sī)很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员成本(běn)的年度增(zēng)长(zhǎng)，不过服务没(méi)有(yǒu)特别好，客户没有那么(me)满意，能做到提价难度(dù)是非(fēi)常(cháng)大的。但(dàn)是该公司(sī)能在业内做到(dào)到期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定位和(hé)比较(jiào)好的服务是有关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字