文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗)的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(b蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗ǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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