导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的(de)大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗(xū)求主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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