文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发(fā家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内)放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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