文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积(jī)和销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金全(quán)部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支(十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思zhī)付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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