文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。戊戌年是哪一年

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开戊戌年是哪一年发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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