文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银(yín)行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的(de)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AM嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思C和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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