万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大(dà)的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大(dà)规模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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