近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募R抓蚯蚓真的能赚钱吗EITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(j抓蚯蚓真的能赚钱吗īn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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