文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手广西属于南方还是北方交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不(bù)再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　广西属于南方还是北方trong>日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保广西属于南方还是北方修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目(mù)资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 广西属于南方还是北方