万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权利保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确(què)了购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支付了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商(shāng)光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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