饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易(yì)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等(děng)十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成(chéng)交依(yī)赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负(fù)担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易(yì)过(guò)程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)及(jí)中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（97什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级1号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过(guò)10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在(zài)具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题(tí)，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费(fèi)标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分(fēn)别明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依法查处(chù)不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地(dì)产华(huá)南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市(shì)落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该由(yóu)上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上(shàng)，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于提(tí)高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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