近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗p>

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额(é)净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上(shàng)的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映(yìng)蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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