导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达(dá)国(guó)家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808508.png">

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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