饱(bǎo)受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席分析(xī)师张大(千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来(lái)完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额外(wài)的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各(gè)方协商(shāng)同(tóng)意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高(gāo)于(yú)市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部(bù)门依(yī)法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要(yào)依(yī)法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规(guī)范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上(shàng)下千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗家各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单边收费(fèi)的行(xíng)为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提(tí)出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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