近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现(xiàn告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗)金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的(de)特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更多关注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可供分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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