文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(z勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？ēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国(guó)也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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