饱(bǎo)受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房(fáng)源客(kè)源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民(mín)造(zào)成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业(yè)关(guān)注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数)交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过(guò)程中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)在具(jù)体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和延伸服务(反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数wù)，应当(dāng)分别明(míng)确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构收费前(qián)应(yīng)当向交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门(mén)将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依(yī)法查处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入(rù)国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的(de)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部(bù)门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中的细则(zé)，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可(kě)能(néng)对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中(zhōng)，原本(běn)应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边(biān)收费的行为。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严(yán)禁操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的(de)透明度(dù)，也有利于房价(jià)的(d反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数e)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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