文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有丁二醇和丙二醇是不是酒精着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决(jué)了(le)核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的丁二醇和丙二醇是不是酒精(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地(dì)面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的丁二醇和丙二醇是不是酒精10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的(de)提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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