文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完(wán)全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长)客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国(guó)务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的(de)资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府相关(guān)部(bù)门经审查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的(de)购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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