饱受争议(yì)的(de)二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了(le)关(guān)于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)存在(zài)利(lì)用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息(xī)等问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场乔布斯为什么把苹果给库克管理和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京(jīng)二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构(gòu)在实际(jì)收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服(fú)务项(xiàng)目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的(de)房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将(jiāng)会(huì)同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等(děng)违(wéi)反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲(gāng)领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的细(xì)则(zé)，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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