近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是(s雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语hì)由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的(de)改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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