万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注脱销什么意思啊，什么叫做脱销明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本(běn)都(dōu)是(shì)北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品房(fáng)消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信脱销什么意思啊，什么叫做脱销托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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