5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地产(ch蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病ǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看(k蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病àn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关(guān)注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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