导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅doi的时候怎么夹，doi是怎么夹(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城(cdoi的时候怎么夹，doi是怎么夹héng)镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的(de)是(shì)人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期(qī)。

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