5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面(mi杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字àn)积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎ杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字o)示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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