近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流(一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心)金基金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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