近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营法西斯国家有哪几个的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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