5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有一(yī)定的政策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思)缺时代，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持续观(g寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思uān)察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思)。而现在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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