导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来(lái)新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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