饱(bǎo)受(shòu)争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年(nián)来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二(èr)手房占市(shì)场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中(zhōng)介(jiè)居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的(de)负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存(cún)在(zài)的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房(fáng)地产市(shì)场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急(jí)迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多(duō)的一(yī)个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的(de)规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的(de)基(jī)本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当分别(bié)明确(què)服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市(shì)场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部门依法查处(chù)不按规(guī)定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可(kě)能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)的(de)基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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