OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人(rén)也(yě)表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露(lù)张江(jiāng)光(gu二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥āng)大(dà)园项目出(chū)租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因(yīn)素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士(shì)表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报(bào)中(zhōng)披(pī)露的张江光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事(shì)项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租(zū)户(hù)正(zhèng)常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟(gōu)通(tōng)和(hé)核(hé)实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户(hù)需要一些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场(chǎng)负(fù)责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人(rén)解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都属于二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目(mù)的大租(zū)户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔(gé)空间二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前(qián)在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上(shàng)市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要(yào)解决(jué)，但是这和我们(men)在(zài)张江科学城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场的信(xìn)心。”

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