5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对(duì)于这一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去(qù)了(le)，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙(l重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗óng)头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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