饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布(bù)了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客(kè)户(hù)个人(rén)信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易(yì)当事(sh比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁ì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占(zhàn)比逐(zhú)渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金(jīn)额(é)不低的(de)大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服(fú)务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关(guān)注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是(shì)房(fáng)地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)要(yào)合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的(de)《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务(wù)收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出合(hé)适(shì)的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务(wù)和延伸服(fú)务(wù)，应当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事(shì)人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等(děng)综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的(de)情形(xíng)，因部分(fēn)购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意(yì)承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁的(de)行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位(wèi)，在(zài)原先经纪(jì)服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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