万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报(bào)道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方式(shì)明确(què)了购房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿(ná)北(b相遇时间的公式 相遇时间怎么求ěi)京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于(yú)收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控人都成(chéng)为(wèi)相遇时间的公式 相遇时间怎么求老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其(qí)身？

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