饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关(guān)于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完(wán)成。但很多(duō)中介利用(yòng)台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额(é)外(wài)的负(fù)担(dān)，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是(shì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务收费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据(jù)这样(yàng)的规(guī)定：“少数(shù)特别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方(fāng)协(xié)商同(tóng)意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明(míng)确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规(guī)定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还(hái)是规(guī)范(fàn)行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)对市场的(de)影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规(guī)定，未来(lái)如何(hé)具体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多(duō)房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地台湾领导者是谁，现任台湾领导者是谁位，从(cóng)而会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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