万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主(zhǔ)体公安协警工资多少，公安协警怎么样是中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道(dào)证实(shí)了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的(de)院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

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　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力(lì)，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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