OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技后一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区(qū)国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步(bù)伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区(qū)类资(zī)产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租(zū)率下(xià)降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召(zhào)开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队(duì)表示了(le)对(duì)张江光大园项目的(de)信(xìn)心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率(lǜ)将得(dé)到回升(shēng)。没想(x一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十iǎng)到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平(píng)的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租(zū)户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾(dùn)和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需(xū)要解决，但是(shì)这(zhè)和(hé)我们(men)在张(zhāng)江科(kē)学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事件的(de)所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持(chí)预(yù)期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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