饱受争议(yì)的(de)二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中心(xīn)首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额(é)不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及(jí)其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义(yì)更(gèng)大，也更(gèn4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里g)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的(de)一(yī)个话题(tí)，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服(fú)务过(guò)程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结(jié)合(hé)房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本(běn)服务和延(yán)伸服(fú)务，应当(dāng)分别(bié)明确(què)服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出(chū)具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查(chá)处不(bù)按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家(jiā)企业(yè)信用信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文(wén)件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不(bù)同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付一半(bàn)的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些(xiē)4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里房东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会(huì)利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上(shàng)相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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