万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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