5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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