5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出(chū)现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗中特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一(yī)思(sī)路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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