OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相关负(fù)责人(50克有多少参照物图片，50克有多少参照物rén)也表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目(mù)又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致(zhì)二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二(èr)级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至(zhì)得这么急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā)上前(qián)期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事(shì)发突然确(què)实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技(jì)消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，据悉新(xīn)区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租(zū50克有多少参照物图片，50克有多少参照物)户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保(bǎo)证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对(duì)市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的(de)张江光大园项目(mù)一(yī)季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租(zū)正好发生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化(huà)，张(zhāng)润大厦(shà)多是(shì)两千多平的(de)大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租(zū)户(hù)自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共享和(hé)联合(hé)营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业(yè)空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突(tū)发(fā)事件的(de)所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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