导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当前(qián)商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县(xià教师一年的工作日有多少天，一年有多少周n)城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人(rén)口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有的(de)住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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